토지거래허가제 재지정, 시장은 지금 소용돌이 속으로

 

최근 정부가 ‘토지거래허가구역’을 대대적으로 재지정하면서 서울 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 단순한 재지정이 아니라 강남 4구 전체에 걸친 역대급 규모의 규제로, 무려 40만 가구, 120만 명이 영향권에 포함되면서 시장은 한순간에 혼란에 빠졌습니다. 특히 잠실 일대에서는 호가가 2~3억 원 하락하며 거래가 이뤄지고 있다는 소문도 돌고 있어, 현재 분위기는 말 그대로 ‘공포 매물’이 쏟아지고 있는 형국입니다.

 

 

정부의 입장: “급등세 예상보다 심각했다”

정부는 이번 조치를 통해 주택 시장의 과열을 진정시키겠다는 입장입니다. 토지거래허가제를 단순히 ‘재지정’하는 수준이 아니라, 강남·서초·송파·용산 전역으로 확대함으로써 불이 번지기 전에 ‘산불 차단선’을 그려놓겠다는 전략으로 보입니다. 이번 조치의 배경에는 가격 급등, 갭투자 증가, 외지인 매수 확대 등이 주요 원인으로 꼽힙니다.

하지만 문제는 그 대상 지역 안에 비선호 단지, 낙후 단지들까지 포함되면서 실질적으로 거래 자체가 불가능해지는 사각지대가 생겨났다는 점입니다.

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“안 오른 우리 동네도 왜 규제를 받아야 하나요?”

가장 큰 불만은 여기서 나옵니다. 거래량이 거의 없는 낙후 지역, 나홀로 아파트, 재건축 초기 단지 등은 오히려 규제를 받을 이유가 없는데도 단지 행정구역상 강남 4구라는 이유만으로 같은 규제를 받게 된 겁니다. 특히 송파구의 거여동, 마천동 등은 개발이 더딘 상황인데도 묶여버려 실수요자와 매도 희망자 모두 막대한 피해를 입을 수밖에 없게 되었습니다.

무주택자만 매수 가능 + 2년 실거주 의무

재지정된 토지거래허가제의 핵심은 다음과 같습니다.

• 무주택자만 매수 가능
• 2년 이상 실거주 의무
• 6개월간 지정 (연장 가능)
• 강남4구 전체(강남·서초·송파·용산)

즉, 실수요자 중에서도 ‘무주택자’이면서 ‘2년간 실거주’가 가능한 사람만 이 지역의 집을 살 수 있다는 것입니다. 전세 끼고 매수하는 형태의 갭투자는 사실상 차단된 셈입니다.

 

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혼란과 기회의 이중주

이런 강력한 규제에도 불구하고 선호도 높은 대단지 아파트는 오히려 버티기에 들어갈 가능성이 높습니다. 최근 3억~4억씩 올랐던 상승 경험을 가진 매도자들이 6개월 정도는 기다려보자는 심리를 가질 것이기 때문입니다. 반면, 당장 팔아야 하는 일부 소유자들은 급급매로 던지는 현상이 발생할 수 있습니다.

그리고 여기서 일부 수요자들에게는 기회가 될 수도 있습니다. 규제 여파로 단기적인 가격 하락이 나타나는 동안, 비교적 저렴하게 매수할 수 있는 찬스를 포착하는 사람이 생길 수도 있기 때문입니다.

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풍선효과와 추가 규제 예고

규제 지역 외 지역으로의 풍선효과는 불가피해 보입니다. 강남4구를 벗어난 동작구, 광진구, 성북구 등 인접 지역으로 수요가 몰릴 수 있으며, 이에 따라 정부는 조정 대상 지역 확대나 투기과열지구 추가 지정 등의 2차 규제 카드를 예고한 상태입니다.

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결론: 안정이냐 혼란이냐, 중요한 건 '균형'

이번 토지거래허가제 재지정은 ‘예상은 했지만, 그 규모와 강도는 상상 이상’이라는 평가가 나옵니다. 규제가 지나치게 확대되며 비선호 지역까지 포함시킨 점은 명백한 아쉬움으로 남습니다. 앞으로 6개월간의 관망기를 통해 시장이 어떻게 반응할지, 정부가 어떤 보완책을 제시할지가 주목됩니다.

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